贝搏体育6月25日，据资本市场消息，李嘉诚旗下长实集团已与汇丰接触，意图收购龙光与合景泰富合作开发的香港“凯玥”项目相应债权贝搏体育。这笔债权的规模大约102亿，而“凯玥”项目货值则高达300亿港元。一旦收购成功，很可能造成两家内房企的境外债务重组失败。

　　这种操作，跟“抄底内地房地产”没啥关系，而是对两家出险内地房企的精准围猎。是吃定了出险内房企已经没有兑付能力。

　　随着内房流动性困境进入第四年，行业系统性风险基本已经出清，精明的猎手也开始纷纷出动。除了长实这种“趁你病、要你命”的操作，内地地产行业的“大鱼吃小鱼”也开始变得频繁。

　　前两年，由于行业形式不明朗贝搏体育，风高浪急之下，各方对资产价值的评估体系不统一，收并购的性价比低、风险性却相当高，因此，不少房企都暂停了收并购工作。

　　6月份，绿城在股东会上表示，房地产行业的系统性风险，到今天为止大概率已经出清完了，行业的低谷已经走完了。绿城将会重新启动收并购的工作。年初，华润置地董事局主席李欣在内部讲话中也提到，今年要积极、审慎、高效推进收并购。

　　事实上，自从去年年底监管层重启了房企股权融资，支持涉房企业开展并购重组以来，不少国资背景的开发商在收并购方面已经明显加速。

　　1月，建发股份和子公司联发集团，收购了上市公司红星美凯龙家居集团29.95%的股份。华发股份斥资35.7亿元，出手拿下融创深圳冰雪文旅城51%股权。

　　2月，信达地产通过成立合资公司，投资了中南建设在深圳的一个城市更新项目80%的股份。远洋集团则收购了济南城建子公司山东德天嘉业置业100%股权及卖方贷款，将目标公司拥有的优质土地纳入麾下，扩充了远洋在济南的市场份额和土地储备。

　　华润置地斥资124亿收购华夏幸福南方总部资产，3月底就已经完成多个项目公司的股权收购。招商蛇口也在6月16号，成功获得同意批复，将通过增发股票，重启南油股权收购。成为“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功案例。

　　目前来看，去年底在股权融资方面的5条优化措施，正在加速发力。融资渠道宽松、多元，国央企和头部房企获利最明显，加剧马太效应的同时，也将加快上市公司并购重组的速度。

　　除了房企收并购提速，今年，内资的典型代表——险资，也开始重回不动产投资。

　　早在今年年初，险资大手笔投资不动产就引起过大众关注。年初疫情刚放开，市场情况尚不明朗，友邦人寿、平安人寿、泰康人寿，三家保险公司就砸下7个不动产项目，涉及资金超过600亿！ 是去年同期金额的10倍以上！

　　今年上半年，险资出资频率也明显提升。5月以来，平安人寿不动产投资项目的出资动态就多达8笔，新增出资金额合计超38亿元。

　　而从险资投资的标的来看，也有着明显的“抄底”心态。之前险资投资房地产，更热衷于上市房地产企业的股权贝搏体育。但是今年以来，开始更聚焦物权的获取。

　　因为经过几年的深度调整和增量规模见顶，相较于上市房企股权的低预期，现在物权的价格已经跌入谷底，性价比非常高。只要经济继续保持中速增长，预期回报就有保证。

　　中国平安首席投资执行官邓斌就明确表示，宏观角度上看，不动产行业最困难的时间已经过去。具有稳定现金流的不动产投资，例如商办、长租公寓、园区类投资，会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。

　　除了险资，其他金融机构目前在不动产市场的拓展，似乎也开始变得积极。6月份，四大AMC之一的中国华融，成为万达的白衣骑士。通过收购万达旗下一家投资公司近90%的股权，华融将该公司投资的武汉万达东湖置业旗下的万达瑞华酒店和万达嘉华酒店收入囊中。

　　金融机构重返不动产投资，意味着当前的不动产行业，已经是机会大于风险。今年的投资策略，要从“求安全”，转向“求发展”了。

　　前几年，外资投资重点往往是办公、酒店、物流仓储、生物医药园等长期看好的新经济资产。而今年以来，高端租赁开始吸引外资的注意。

　　1月底，领盛从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼。两周后，又从建发手中收购了上海杨浦三栋办公楼，都将改造成长租公寓。

　　5月份，辉盛国际和铁狮门成立合资公司，落子深圳，投资7.17亿整体收购了华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓，并计划继续在中国拓展高端租赁公寓项目。

　　而早在去年8月，全球最大房地产投资机构之一博枫资产，就收购了富力合景旗下的上海杨浦项目，并改造为上海五角场博邻行政公寓，并计划于2023年中全面开放营业。

　　外资压注中国长租公寓市场，除了当下资产价格低的因素外，更重要的还是看好未来的租赁市场。

　　睿星资本大中华区董事总经理则认为，当前的长租公寓，就像是工业地产、物流地产十年前的状态。中国毫无疑问以后会是全球最大的长租公寓市场。无论是做高端、低端、蓝领、学生，都会找到机会。

　　世邦魏理仕的《中国长租公寓投资报告》甚至认为，长租公寓有望成为未来十年中国最具成长性的商业地产类别。

　　用的来看，不管是房企、金融机构、还是投资公司，今年抄底内地房地产的意愿都正在提升。

　　其实，早在去年，政策就在鼓励和支持行业收并购，银行提供融资并购额度，大量优质的资产项目也摆上了“货架”。但是，市场热度一直不高，收并购的推进速度都相当缓慢。

　　一是对资产价格和市场预判没有共识，买卖双方僵持不下。买房想捡漏，卖方想抬价。

　　二是行业流动性紧张的局面没有得到缓解，收并购的主体以国央企为主，而国央企收并购的制约性因素更多。

　　三是公开土拍市场大量流拍和底价成交，地方拿出优质地块刺激市场，降低了收并购项目的吸引力。

　　从今年的政策态度来看，大力度刺激楼市的希望变得越来越渺茫。各方面对后市的发展逐渐形成了共识，那就是“弱复苏”。

　　政策放松对市场刺激的边际效应正在递减，房地产大概率会保持“L”型发展趋势。资产价格在短期内不太可能出现大涨了。

　　政策目标，也是要通过这一轮调控，淘汰掉一部分的低效产能，实现全行业的缩表。寄希望于像过去一样，依靠救市实现企业解套，不太现实了。

　　不切实际的预期落空，加上债权方的耐心逐渐耗尽，让一些资产方在出售资产时，更容易接受市场报价。

　　随着城市分化加剧，目前几乎所有房企的投资战略都已经统一，那就是：战略收缩，向核心城市、核心板块回撤。过去在全国各地讨生活的房企，全部扎堆到了一二线城市，直接拱热了核心城市的土拍市场。

　　去年公开土拍市场低竞争、低溢价的比较优势，迅速减弱。以龙湖为例，去年龙湖拿地平均溢价率仅为4%，其中6成土地都是零溢价拿下。而今年，截至目前的平均溢价率已经达到10%。

　　土地变贵了，拿地也变难了。上半年核心城市的土拍，几乎都要摇号。今年北京昌平一块地，创下了北京自有土地出让招拍挂制度以来，最多房企抢地的记录贝搏体育。杭州也出现了70家房企摇一块地的超级内卷场面……

　　可以说，房企在公开市场拿地，不仅要有钱，还要有运气。收并购选项作为替代方案，比较优势再次出现，也开始重新回到头部房企的视野。

　　2022年底，监管层对行业的支持力度再加大。证监会出台在股权融资方面调整优化5条措施，其中就包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。监管上贝搏体育，房企并购贷款等融资渠道的资金投向也得到了放松。

　　融资渠道通畅、监管宽松、标的性价比升高，这些都将提升房企参与收并购的能力和意愿。

　　一部分企业仍然心有余悸，一部分企业则已经开始在一片狼藉中淘金。“活下来”之后的新时代，可能已经拉开序幕了。

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